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北京房租大漲的邏輯
最近身邊許多人都在討論北京房租大漲，15%算良心，25%也不少見。雖然大傢早已習慣北京房租的年年上漲，但今年漲得格外厲害，讓許多人感到不解。
昨天一位師弟問塞冬這是怎麼回事，為什麼房租的漲幅明顯超過瞭工資漲幅。
這位師弟是top2大學商學院畢業，畢業沒兩年，收入還不算太高，房租上漲對他的生活帶來瞭不小壓力。
許多人都認為，是以自如為代表的中介壟斷瞭房源。最近，網上有大量中介輪番哄抬房租、漲幅讓房東都感到詫異的案例。
塞冬認為，不惜代價爭奪房源的中介是房租上漲的原因之一。
互聯網化的中介巨頭，其自我認為的估值邏輯，早已不是簡單的線下交易搭橋，而是將自己看做連接住房與消費者的信息橋梁。而任何一個這樣的 信息橋梁 ，要想獲得高估值，都必須有近乎壟斷的極高市占率。
不隻是搶房源。甚至在2018年的北京互聯網招聘市場上，中介公司也前所未有的成為一個重要角色。
但是，無論怎樣 譴責 惡意抬價的中介，我們看待任何價格問題時，都需要首先看看基本面 也就是供需。
而在供需方面，就不能不提近兩年北京人民都能感受到、與 疏解非首都功能 相配套的 拆違 。
從2016年開始，北京開始瞭史上未有的拆違行動，執行力之強是塞冬以前沒見過的。
人防空間群租地下室、城中村加蓋、集體用地的 工業大院 ...一個個以前拆不動的硬骨頭，如今都被雷厲風行地迅速拆掉：
2015年的拆違任務是油煙處理設備1500萬平米。
2016年拆違完成量是2979萬平米。
2017年的計劃是4000萬平米，實際完成是5985萬平米。
《北京2017年拆除違法建設5985萬平方米》
http://beijing.qianlong.com/2018/0209/2389198.shtml
2018年的拆違計劃也是4000萬平米，前4個月就完成瞭1640萬平米，照此速度，今年達到去年的數量應該是不難的。
《北京：前4個月拆違逾1640萬平方米完成全年計劃41%》
http://www.xinhuanet.com/2017-05/17/c_1120989823.htm
對面積稍微有點概念的人，看到這個數字的第一反應通常會是 不可能吧，怎麼能有那麼多？
6000萬平米建築面積，按2的容積率就是要拆30平方公裡的違章建築 相當於8個清華大學的占地面積。
每年拆掉蓋滿8個清華面積的違章建築，有點超出塞冬的想象力。
要知道，北京國有土地上的所有房屋的總建築面積也就8.82億平方米，其中住宅是4.76億平方米。
豪美科技｜多鏡頭行車記錄器｜多鏡頭行車紀錄器推薦｜行車紀錄器多鏡頭｜行車紀錄器多鏡頭推薦《北京統計年鑒2014》，2014年後此項數據缺失
http://tjj.beijing.gov.cn/nj/main/2014_tjnj/content/mV151_0814.htm
當然瞭，大部分違建都不在國有土地而是在村鎮集體土地上。台灣電動床工廠
這裡的意思是 6000萬vs 8.82億，北京現在每年要拆掉相當於全市城市房屋總建築面積1/14的各類違章建築。
而根據北京統計年鑒2017，北京2016年竣工的所有房屋，包括城鎮和農村、包括住宅和非住宅，全算上，也不過3594萬平米。
也就是說，每年拆的空間（5985萬平）比建設的空間（3594萬平）多，社會總空間是在凈減少的。
這和北京 減量發展 的法定總體規劃是相適應的。
《北京城市總體規劃2016-2035》
http://zhengwu.beijing.gov.cn商標註冊費用/gh/dt/t1494703.htm
一年拆除6000萬平米，為瞭確認這個數字的規模沒有問題，也為瞭更形象的感受拆違行動的力度和規模，塞冬截取瞭一些衛星圖（谷歌地球pro）：
這是西南5環到西南6環之間的一片村子+郊區工廠/物流基地，屬於大興區。可以看到，大面積的彩鋼頂棚很顯眼。
黃色直線全長7.4公裡，右下角是占地面積約4平方公裡的清華大學主校區，同比例尺作為對比。
註意左上角，此衛星圖的時間是2017年5月9日。
一年之後的2018年5月6日，所有彩鋼屋頂都沒瞭。
可以和上圖進行對比（點擊圖片滑動對比更清楚），參考一下清華的面積，毛估一下拆除面積 這隻是北京市小小的一角。
再來看看其他地方，這是南4環-南5環之間2017年5月的衛星圖（豐臺大興交界），比例尺和上面的一樣，就不再畫上清華瞭，直觀點可以參考那條3.5公裡長的南苑機場跑道。
一年後的2018年5月：
東北五環邊上（朝陽區），一個占地面積比清華大學略小一點點的城中村，在一年之內拆完，如下面兩張圖所示：
下面是北苑東面的一片村子（朝陽區），從2016年5月到2018年5月的變化如下，黃線的長度是1公裡。
城市副中心通州區，黃線長度為4公裡，仍然是2017.5 vs 2018.5：
東南5環-6環之間（朝陽通州交界處），2017.5- 2018.5，彩鋼屋頂的集體消失，黃色線長度為1公裡：
北5.5環，回龍觀以北，沙河以南（昌平區），大量彩色屋頂的消失。
ps：第二章圖右下角裡為北大燕園主校區同比例尺對比。
在全國絕大多數城市，對違建、城中村、城郊工業大院的拆除，通常意味著騰出更多可以出讓的土地，能修建容積率更高的住宅、寫字樓、商業樓，大多數情況下會帶來產業和生活空間的增加，也會帶來土地出讓金的大增。
北京則不同 北京拆除城中村、拆除郊區工業大院後，大部分情況下並不是為瞭賣地，而是 留白增綠 。城中村拆除後，會使用一小部分面積建設回遷房，部分地區可能會配套一個鄉鎮入股的產業園，但大部分土地會空置（留白）、增綠（種樹）。
這樣的拆遷，從財政上是凈支出。
2018年計劃拆違4000萬平米，根據之前的毛估，占地面積是20平方公裡。被用於留白增綠的面積為16平方公裡。
《北京：2018年計劃拆違4000萬平方米還綠1600公頃》
http://www.xinhuanet.com/2018-01/24/c_1122310055.htm
以著名的 京藏高速楔形地塊 為例，該地塊位於清華北大學院路和鳥巢水立方之間，屬於房價10萬一平米的黃金地段。這裡在拆除前，是一片規模巨大的城中村+傢具城，居住著10萬外來人口。
該地塊拆除後，除瞭部分用於建設回遷房和中關村東升科技園三期以外，一個重要的用途就是 建設大面積綠地，成為北京的 通風走廊 。
《北京海淀最大棚戶區拆遷建綠地為京城 通風 》
http://www.xinhuanet.com/politics/2015-12/18/c_128543084.htm
再以曾經容納過5萬+外來人口 唐傢嶺村 為例，在2010年被拆，現在已是 中關村森林公園 的一部分。
雖然拆違年年都有，北京每年都有城中村被改造，但如前文所說，近兩年的拆違力度是前所未有的：
2015-2017年，每年實際完成的拆違任務年年翻倍：
1500萬- 3000萬- 6000萬
上面大多數的衛星對比圖，都是發生在過去一年裡的事情，北京在過去一年的拆違量相當於過去好幾年的總合，而今年仍將繼續保持這個力度。
因此，塞冬認為，關於今年北京的房租暴漲，尋求壟斷的中介是個重要因素，但可能並不是最重要的。
最重要原因可能是每年拆掉相當於全市城市房屋建築面積1/14以上的違建。
一個個可以用 平方公裡 作為計量單位的違建區域被集中拆掉，哪怕其中隻有一部分曾用於居住用途，也是對北京居住空間供給的巨大減量。
違法居住空間拆瞭，就隻能選擇樓房群租，樓房群租需求多瞭，就會打破單間出租供需的平衡，而單間供需的失衡，就會繼續打破整套供需的失衡。
底層供給的快速縮減，在一定程度上會逼走隻能承受得瞭城中村和工業大院群租的人口，同時也會將需求上移，層層向上打破原有的供需平衡：
2016年，北京市公共汽車行車視野輔助系統共運輸36.9億人次，軌道交通36.6億人次。
2017年，這兩個數字分別變為33.3億人次和37.8億人次。
一年裡，公交+地鐵，公共交通總人次下降瞭3.3%。
考慮到新增地鐵線路（可能還有共享單車）對公交的替代作用，以及地鐵人均距離更長。實際的公共交通運輸周轉量可能沒有下降3.3%那麼多，但應該也是微降，和北京常住人口微降的官方統計相吻合。
《2017年末北京常住人口2170.7萬人比上年末減少2.2萬人》
http://www.xinhuanet.com/2018-02/27/c_1122461804.htm
但是，需求端常住人口一點點的微降，遠遠抵不過一年6000萬平米的實際拆除量帶來的供給端居住空間降低速度。
包括2018年在內，未來幾年，拆違任務量預計都會不亞於2017年，哪怕是北京的城六區，等待拆遷的違法建築也有很多。遠郊區的違法建築可能比納入統計的合法建築還要多。
下圖：東5環-東6環之間，哪怕是主城區邊緣的近郊區，也仍然存在大量的集體土地彩鋼屋頂。
減量發展 是北京未來的主題。如前文所說，北京市的2035年總體規劃裡，已經定下瞭未來建設用地減量、拆除全部既有違法建築的總體規劃。
上月末才發佈的行動計劃裡，第二個大點就是 構建推動減量發展的體制機制 。
《北京市關於全面深化改革、擴大對外開放重要舉措的行動計劃》
http://zhengce.beijing.gov.cn/library/192/33/50/438650/1559670/index.html
一方面是拆除違法建築，另一方面，在合法的住宅供給上，下降趨勢也是明顯的（北京市統計年鑒）：
下圖：北京市歷年商品住宅竣工面積：
所以，從供給端來看，未來幾年，北京房租持續保持每年15%+的高速增長恐怕是難以避免的：
合法住宅的供給、竣工量總體是下降趨勢。
從2017年起，違法建築拆除速度大幅提升至每年4000萬平米（規劃）/6000萬平米（實際）。
當供應的急劇縮減、碰上中介互聯網化的 砸錢買壟斷 ，2018年的北京房租，就不可避免的大漲瞭。
塞冬認為，要從根本上降低 新北京人 的居住成本/租住成本，根源上還是需要解決供需矛盾。
一邊是拆違，另一邊則需要供應符合產業人口需求的基本居住空間。
下圖：北京近年來住宅用地供給情況：
以上表為例，2017年以前，一方面，住宅用地計劃逐步減少，另一方面，實際供應量減少得更快。
2017年開始情況有所變化，實際的住宅供應量終於完成瞭1200公頃的計劃任務。
上文中的《行動計劃》中稱：
希望這個計劃能夠實現。
本號的老讀者應該都很清楚，塞冬一直以來呼籲的都是：
擴大產業/人口聚集大城市的住宅供應，讓更多人能夠在就業地定居。
讓努力奮鬥的年輕人有足夠的生存空間結婚、生育。
改變 人口上移、用地指標下移 的土地資源利用錯配現狀。
本文使用的大量圖片，也是希望人們能體會到正在發生中的供給端大減的規模和力度。希望政策制定者能將拆違和提升住房供給切實相結合，從多方面提供滿足各層次勞動者的居住空間，讓北京的產業規模和住房規模相匹配，建設一個更加宜居的北京。
最近身邊許多人都在討論北京房租大漲，15%算良心，25%也不少見。雖然大傢早已習慣北京房租的年年上漲，但今年漲得格外厲害，讓許多人感到不解。
昨天一位師弟問塞冬這是怎麼回事，為什麼房租的漲幅明顯超過瞭工資漲幅。
這位師弟是top2大學商學院畢業，畢業沒兩年，收入還不算太高，房租上漲對他的生活帶來瞭不小壓力。
許多人都認為，是以自如為代表的中介壟斷瞭房源。最近，網上有大量中介輪番哄抬房租、漲幅讓房東都感到詫異的案例。
塞冬認為，不惜代價爭奪房源的中介是房租上漲的原因之一。
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不隻是搶房源。甚至在2018年的北京互聯網招聘市場上，中介公司也前所未有的成為一個重要角色。
但是，無論怎樣 譴責 惡意抬價的中介，我們看待任何價格問題時，都需要首先看看基本面 也就是供需。
而在供需方面，就不能不提近兩年北京人民都能感受到、與 疏解非首都功能 相配套的 拆違 。
從2016年開始，北京開始瞭史上未有的拆違行動，執行力之強是塞冬以前沒見過的。
人防空間群租地下室、城中村加蓋、集體用地的 工業大院 ...一個個以前拆不動的硬骨頭，如今都被雷厲風行地迅速拆掉：
2015年的拆違任務是油煙處理設備1500萬平米。
2016年拆違完成量是2979萬平米。
2017年的計劃是4000萬平米，實際完成是5985萬平米。
《北京2017年拆除違法建設5985萬平方米》
http://beijing.qianlong.com/2018/0209/2389198.shtml
2018年的拆違計劃也是4000萬平米，前4個月就完成瞭1640萬平米，照此速度，今年達到去年的數量應該是不難的。
《北京：前4個月拆違逾1640萬平方米完成全年計劃41%》
http://www.xinhuanet.com/2017-05/17/c_1120989823.htm
對面積稍微有點概念的人，看到這個數字的第一反應通常會是 不可能吧，怎麼能有那麼多？
6000萬平米建築面積，按2的容積率就是要拆30平方公裡的違章建築 相當於8個清華大學的占地面積。
每年拆掉蓋滿8個清華面積的違章建築，有點超出塞冬的想象力。
要知道，北京國有土地上的所有房屋的總建築面積也就8.82億平方米，其中住宅是4.76億平方米。
豪美科技｜多鏡頭行車記錄器｜多鏡頭行車紀錄器推薦｜行車紀錄器多鏡頭｜行車紀錄器多鏡頭推薦《北京統計年鑒2014》，2014年後此項數據缺失
http://tjj.beijing.gov.cn/nj/main/2014_tjnj/content/mV151_0814.htm
當然瞭，大部分違建都不在國有土地而是在村鎮集體土地上。台灣電動床工廠
這裡的意思是 6000萬vs 8.82億，北京現在每年要拆掉相當於全市城市房屋總建築面積1/14的各類違章建築。
而根據北京統計年鑒2017，北京2016年竣工的所有房屋，包括城鎮和農村、包括住宅和非住宅，全算上，也不過3594萬平米。
也就是說，每年拆的空間（5985萬平）比建設的空間（3594萬平）多，社會總空間是在凈減少的。
這和北京 減量發展 的法定總體規劃是相適應的。
《北京城市總體規劃2016-2035》
http://zhengwu.beijing.gov.cn商標註冊費用/gh/dt/t1494703.htm
一年拆除6000萬平米，為瞭確認這個數字的規模沒有問題，也為瞭更形象的感受拆違行動的力度和規模，塞冬截取瞭一些衛星圖（谷歌地球pro）：
這是西南5環到西南6環之間的一片村子+郊區工廠/物流基地，屬於大興區。可以看到，大面積的彩鋼頂棚很顯眼。
黃色直線全長7.4公裡，右下角是占地面積約4平方公裡的清華大學主校區，同比例尺作為對比。
註意左上角，此衛星圖的時間是2017年5月9日。
一年之後的2018年5月6日，所有彩鋼屋頂都沒瞭。
可以和上圖進行對比（點擊圖片滑動對比更清楚），參考一下清華的面積，毛估一下拆除面積 這隻是北京市小小的一角。
再來看看其他地方，這是南4環-南5環之間2017年5月的衛星圖（豐臺大興交界），比例尺和上面的一樣，就不再畫上清華瞭，直觀點可以參考那條3.5公裡長的南苑機場跑道。
一年後的2018年5月：
東北五環邊上（朝陽區），一個占地面積比清華大學略小一點點的城中村，在一年之內拆完，如下面兩張圖所示：
下面是北苑東面的一片村子（朝陽區），從2016年5月到2018年5月的變化如下，黃線的長度是1公裡。
城市副中心通州區，黃線長度為4公裡，仍然是2017.5 vs 2018.5：
東南5環-6環之間（朝陽通州交界處），2017.5- 2018.5，彩鋼屋頂的集體消失，黃色線長度為1公裡：
北5.5環，回龍觀以北，沙河以南（昌平區），大量彩色屋頂的消失。
ps：第二章圖右下角裡為北大燕園主校區同比例尺對比。
在全國絕大多數城市，對違建、城中村、城郊工業大院的拆除，通常意味著騰出更多可以出讓的土地，能修建容積率更高的住宅、寫字樓、商業樓，大多數情況下會帶來產業和生活空間的增加，也會帶來土地出讓金的大增。
北京則不同 北京拆除城中村、拆除郊區工業大院後，大部分情況下並不是為瞭賣地，而是 留白增綠 。城中村拆除後，會使用一小部分面積建設回遷房，部分地區可能會配套一個鄉鎮入股的產業園，但大部分土地會空置（留白）、增綠（種樹）。
這樣的拆遷，從財政上是凈支出。
2018年計劃拆違4000萬平米，根據之前的毛估，占地面積是20平方公裡。被用於留白增綠的面積為16平方公裡。
《北京：2018年計劃拆違4000萬平方米還綠1600公頃》
http://www.xinhuanet.com/2018-01/24/c_1122310055.htm
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該地塊拆除後，除瞭部分用於建設回遷房和中關村東升科技園三期以外，一個重要的用途就是 建設大面積綠地，成為北京的 通風走廊 。
《北京海淀最大棚戶區拆遷建綠地為京城 通風 》
http://www.xinhuanet.com/politics/2015-12/18/c_128543084.htm
再以曾經容納過5萬+外來人口 唐傢嶺村 為例，在2010年被拆，現在已是 中關村森林公園 的一部分。
雖然拆違年年都有，北京每年都有城中村被改造，但如前文所說，近兩年的拆違力度是前所未有的：
2015-2017年，每年實際完成的拆違任務年年翻倍：
1500萬- 3000萬- 6000萬
上面大多數的衛星對比圖，都是發生在過去一年裡的事情，北京在過去一年的拆違量相當於過去好幾年的總合，而今年仍將繼續保持這個力度。
因此，塞冬認為，關於今年北京的房租暴漲，尋求壟斷的中介是個重要因素，但可能並不是最重要的。
最重要原因可能是每年拆掉相當於全市城市房屋建築面積1/14以上的違建。
一個個可以用 平方公裡 作為計量單位的違建區域被集中拆掉，哪怕其中隻有一部分曾用於居住用途，也是對北京居住空間供給的巨大減量。
違法居住空間拆瞭，就隻能選擇樓房群租，樓房群租需求多瞭，就會打破單間出租供需的平衡，而單間供需的失衡，就會繼續打破整套供需的失衡。
底層供給的快速縮減，在一定程度上會逼走隻能承受得瞭城中村和工業大院群租的人口，同時也會將需求上移，層層向上打破原有的供需平衡：
2016年，北京市公共汽車行車視野輔助系統共運輸36.9億人次，軌道交通36.6億人次。
2017年，這兩個數字分別變為33.3億人次和37.8億人次。
一年裡，公交+地鐵，公共交通總人次下降瞭3.3%。
考慮到新增地鐵線路（可能還有共享單車）對公交的替代作用，以及地鐵人均距離更長。實際的公共交通運輸周轉量可能沒有下降3.3%那麼多，但應該也是微降，和北京常住人口微降的官方統計相吻合。
《2017年末北京常住人口2170.7萬人比上年末減少2.2萬人》
http://www.xinhuanet.com/2018-02/27/c_1122461804.htm
但是，需求端常住人口一點點的微降，遠遠抵不過一年6000萬平米的實際拆除量帶來的供給端居住空間降低速度。
包括2018年在內，未來幾年，拆違任務量預計都會不亞於2017年，哪怕是北京的城六區，等待拆遷的違法建築也有很多。遠郊區的違法建築可能比納入統計的合法建築還要多。
下圖：東5環-東6環之間，哪怕是主城區邊緣的近郊區，也仍然存在大量的集體土地彩鋼屋頂。
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上月末才發佈的行動計劃裡，第二個大點就是 構建推動減量發展的體制機制 。
《北京市關於全面深化改革、擴大對外開放重要舉措的行動計劃》
http://zhengce.beijing.gov.cn/library/192/33/50/438650/1559670/index.html
一方面是拆除違法建築，另一方面，在合法的住宅供給上，下降趨勢也是明顯的（北京市統計年鑒）：
下圖：北京市歷年商品住宅竣工面積：
所以，從供給端來看，未來幾年，北京房租持續保持每年15%+的高速增長恐怕是難以避免的：
合法住宅的供給、竣工量總體是下降趨勢。
從2017年起，違法建築拆除速度大幅提升至每年4000萬平米（規劃）/6000萬平米（實際）。
當供應的急劇縮減、碰上中介互聯網化的 砸錢買壟斷 ，2018年的北京房租，就不可避免的大漲瞭。
塞冬認為，要從根本上降低 新北京人 的居住成本/租住成本，根源上還是需要解決供需矛盾。
一邊是拆違，另一邊則需要供應符合產業人口需求的基本居住空間。
下圖：北京近年來住宅用地供給情況：
以上表為例，2017年以前，一方面，住宅用地計劃逐步減少，另一方面，實際供應量減少得更快。
2017年開始情況有所變化，實際的住宅供應量終於完成瞭1200公頃的計劃任務。
上文中的《行動計劃》中稱：
希望這個計劃能夠實現。
本號的老讀者應該都很清楚，塞冬一直以來呼籲的都是：
擴大產業/人口聚集大城市的住宅供應，讓更多人能夠在就業地定居。
讓努力奮鬥的年輕人有足夠的生存空間結婚、生育。
改變 人口上移、用地指標下移 的土地資源利用錯配現狀。
本文使用的大量圖片，也是希望人們能體會到正在發生中的供給端大減的規模和力度。希望政策制定者能將拆違和提升住房供給切實相結合，從多方面提供滿足各層次勞動者的居住空間，讓北京的產業規模和住房規模相匹配，建設一個更加宜居的北京。
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